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物业管理应着力彰扬公共性  

2010-12-22 23:23:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    《南方都市报》报道,最近南城华凯豪庭小区的门口每天都停了不少车,以致道路变得拥堵难行。这番变化源自于物业管理处的一张通知:从12月1日起,小区地下车库所有未售车位不再办理月租,停止临时停放。这两天,小区大半停车位被焊上了铁桩。小区的业主对此表示,物业此举是为了逼迫业主买停车位。

  人们一般认为,物业管理是一种纯粹的商业服务,因此,应该完全市场化。但无论是从其历史发展还是本质属性来看,物业管理都应该具备公共性,至少是具备一定的公共性。

  现代物业管理一般认为起源于19世纪60年代的英国。当时的英国,正是工业化和城市化高速发展的时期,城市人口剧增,但住房供应短缺,导致大量人口居住在质量低劣、卫生条件很差的住房中,整个城市环境恶化,不仅造成了景观凌乱,更造成了霍乱、流感、天花等一系列传染病的流行,大量人口死亡,影响了市民的公共利益。在这种情况下,英国人奥克塔维亚·希尔女士开始探索有效的物业管理的模式。可见,物业管理的诞生,直接的动因就是维护公共利益,因而具有极强的公共性。

  为了改善穷人的居住环境,希尔想方设法为穷人建造了廉价的公寓,并实施了种种管理办法改善居住环境。后来一度为富人专享的物业管理,实际上就是这样最早在穷人当中推行的。希尔在实践中,主要还是采取了商业模式,确保投资人的利益。尽管如此,她还是尽力突出物业管理中的公共性,比如营造和谐的社区氛围,改善小区环境等。

  香港地区物业管理的起步与英国有些类似。上世纪50年代中期,香港九龙石硖尾发生大火,造成多人伤亡。香港政府遂在原地兴建了香港第一批公屋。由于公屋人口密度高,居民居住环境很差。后来随着香港社会经济的发展,香港着手改善公屋居民的居住环境,采取了一系列管理措施,香港的物业管理由此兴起。

  从物业管理兴起的历史来看,低劣的居住环境不仅影响居住者个人的健康安乐,也影响到了公共景观、公共卫生、社区和谐、社会稳定等一系列重大公共利益。物业管理关涉的,不仅仅是业主的利益,更是全社会的利益,因而具有鲜明的、强烈的公共性。

  很多产品和服务都具有公共性,但在程度上有差别。教育、医疗是公共性最强的产品和服务,所以应当成为政府提供的公共产品。物业管理也有较强的公共性,但上升为公共产品由政府提供却并不普遍。世界上只有极个别国家,比如新加坡,将物业管理作为公共产品,由政府提供。新加坡的这一做法取得了良好的效果,新加坡被称为“花园国家”,物业管理体制功莫大焉。

  但绝大多数国家和地区的物业管理都采取了商业模式,但这并不意味着政府对物业管理漠然视之,撒手不管。现在当务之急是,政府在尊重现有物业管理商业模式的前提下,通过立法等手段尽可能使物业管理的公共性得到最大限度的体现,使得公共利益得到最大限度的保障。

  我国物业管理的相关立法还没有很好地体现出这方面的意旨。东莞华凯豪庭的物管公司之所以敢于悍然拒绝将车位出租给业主,就是因为《物权法》的相关规定含糊其辞,没有体现出公共性。该法规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这些规定极其含糊,在实际操作中,什么是“首先满足”很难界定。“车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”这一规定,实际上也把开发商置于强势的地位,也就是说,关于车库的处理,开发商想怎么干就怎么干,业主只能被动地接受。这样的立法显然缺乏公共利益的考量与导向。如果立法从物业管理的公共性考虑,从大多数人的利益考虑,就应该强制规定车位归全体业主所有,这种所有权可以以多种方式实现,比如赠予、出售、出租给业主,如果确有需要出租给非业主,则要业主同意,且租金由全体业主享有。

 

本文发表于2010年12月22日《东莞日报》

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