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业主架空层的权利不能被架空  

2015-04-29 09:23:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近些年,广州许多小区的架空层不断陷入产权纠纷,由于其在产权归属上处于“模糊地带”,不同政府部门对其属性是属于“公共”还是“私有”的判定标准不一,普通业主、购买架空层的业主与开发商各执一词,导致三方纠纷连连。近日,媒体记者走访了广州市区多个出现架空层产权纠纷的小区,听到不少业主与相关专业人士的呼声,他们认为,根据现有法律,政府完全有能力解决架空层产权纠纷问题,关键是看作不作为。

乍一看,这些纠纷的是非对错一目了然:有产权证,当然应该对该物业主张权利,另外一方似乎是无理取闹。但在中国特色的语境中,有关开发商的一切,都不能以常理揣测。比如说著名的商品房预售制度,自然是合法的。但你去商店买件衣服,如果营业员收了钱,然后告诉你衣服搞预售制,过些日子再来拿衣服,智力正常的人都会觉得这不合理。而动用毕生的积蓄,动辄几十万、几百万的房子,却搞预售,这合理吗?同样,开发商或物业公司以及个别私人业主,取得架空层的产权,合理性也值得质疑。

架空层的产权归属问题,虽然法律没有明文规定,但根据我国的多个法律法规体现的原则,更偏向于归全体业主所有。首先,《物权法》明文规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。小区中的道路、绿地都属于业主共有,那么建筑物的架空层更应当属于业主共有。其次,架空层都有实用的功能,要么是为了防潮,要么是为了增加绿化面积,这都是开发商按照法律法规必须为业主提供的服务,换句话说,业主的购房款中,事实上就已经包括了购买该项服务的款项,架空层自然要归全体业主所有。其三,我国实行“房地一体”的原则,即“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土使用权权利主体一致的原则”,小区的房屋产权毫无疑问归业主。

退一万步说,就算是现行法律法规没有任何明文规定,那么业主在架空层的“争夺战”中,胜率至少应该有50%吧。但遗憾的是,近年来,广州以及全国各地,多次发生关于架空层的争夺,但败下阵来的,基本上都是业主,业主的架空层权利被架空。在此次广州媒体披露的多起案例中,开发商、物业公司和个别私人业主,拥有架空层的产权证,便是明证。也就是说,无论是行政主管部门,还是司法部门,都有吹“偏哨”的嫌疑。

另外,架空层引发的纠纷,早在十几年前就见诸于媒体,也早就有人呼吁在法律上对其归属做出明文规定。但这么多年下来,这个问题在立法层面毫无进展。这不得不让人怀疑相关部门在这个问题上是有意地含糊其辞,因为如果立法的话,业主胜利的可能性可远远不止50%了。


本文发表于2015年4月28日《信息时报》

 

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